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土地・建物を譲渡した場合の所得税についてのフローチャート |
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土地・建物等を譲渡した場合した場合の所得税については、いくつかの特例制度があります。ここでは居住用の土地・建物を譲渡した場合を中心にその特例制度の適用の有無をフローチャートにしてみました。
なお、平成16年１月１日以降に土地・建物等を譲渡して、譲渡損失が生じた場合について、その譲渡損失は、居住用の譲渡損失で一定の要件に該当する場合を除いて、他の所得（例えば給与所得など）との間での損益を通算（損益通算）したり、その譲渡損失を翌年以降に繰越すこと（繰越控除）は原則としてできなくなりました。 |
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| ＜ 拡大図はこちらです ＞ |
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| ・譲渡損益の計算方法 |
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| 資産の譲渡による収入金額 |
| 必要経費 |
譲渡損益 |
| 取得費 |
譲渡費用 |
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(算式）
譲渡損益＝譲渡収入−必要経費 |
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| ・長期譲渡所得の一般税率は１５％(プラス住民税５％） |
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| ・短期譲渡所得の一般税率は３０％（プラス住民税９％） |
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| ・軽減税率は１０％ただし、譲渡益が6,000万円を超える場合には、その超える部分については１５％（プラス住民税４％、6,000万円超の部分は５％） |
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| ※1.居住用財産の買換えの場合の用件 |
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| 取得期限 |
| ・ |
譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日。 |
| ・ |
譲渡年の翌年中に取得する見込みのときは税務署長の承認を得て、譲渡年の翌年の12月31日まで延長が可能。 |
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| 居住の用に供する期限 |
| ・ |
買換え資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31日 |
| ・ |
譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日 |
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| 面積制限 |
50m2≦家屋の床面積≦280m2 かつ土地の面積≦500m2 |
| 経過年数制限 |
| ・ |
中古の耐火建築物は新築後25年以内（木造は制限なし） |
| ※ |
平成17年度改正「新耐震基準適合住宅の特例」適用対象となる中古住宅の範囲に、「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合する一定の中古住宅」を加えることになりました。（注）上記の改正は、平成17年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、同年4月1日以後に買換資産の取得をする場合について適用されます。 |
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| ※2.特定居住用財産の譲渡損失の用件 |
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| 項 目 |
適 用 要 件 |
| 所有期間 |
譲渡する年の1月1日現在で所有期間5年超 |
| 用 途 |
譲渡する人の居住の用に供していたもの |
| 住宅ローン |
譲渡契約を締結した日の前日において当該譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの残高があること※一定の住宅ローンとは金融機関から借入れたもので、償還期間が10年以上のものをいいます。ローン残高の額は問いません。 |
| 所 得 |
所得金額が3,000万円（給与の場合3,336万円）以下の所得の年に繰り越し控除を申請すること。（3,000万円以上の年分は適用不可。但し、損益通算を行う年は所得制限なし。） |
損益通算等が
できる損失の金額 |
| （1） |
譲渡資産にかかる譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額 |
| （2） |
譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡の対価の額を控除した残額 |
| （1）、（2）のうちいずれか少ない金額 |
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| 譲渡先 |
譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一する親族、同族会社等でないこと。 |
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